Әртүрлі банктердегі ипотеканы ЖТСМ бойынша салыстыру
1-ұсыныс — Halyk Bank
Ай сайынғы төлем:
550 230 ₸
- ЖТСМ
- 21,62%
- Сыйақы
- 67 041 834 ₸
- Комиссиялар мен сақтандыру
- 320 000 ₸
- Барлық артық төлем
- 67 361 834 ₸
2-ұсыныс — Нурбанк
Ай сайынғы төлем:
562 015 ₸
- ЖТСМ
- 22,68%
- Сыйақы
- 69 162 567 ₸
- Комиссиялар мен сақтандыру
- 812 000 ₸
- Барлық артық төлем
- 69 974 567 ₸
ЖТСМ бойынша ең арзаны
1-ұсыныс — Halyk Bank21,62%
2-ұсыныс — Нурбанк: ЖТСМ 1,06 п.т. жоғары, артық төлем 2 612 733 ₸ көп
ЖТСМ ҚНРДА әдісімен есептеледі (03.04.2026 № 44 қаулы): төлемдер арасындағы нақты күндер, 365 күндік база, жүздікке дейін дөңгелектеу. Комиссиялар мен алғашқы сақтандыру қарыз берілген күні төленеді. Банк ЖТСМ-ге міндетті сақтандыруды өз тарифтерімен қосады, сондықтан сақтандырусыз біздің ЖТСМ жарнамадағыдан төмен болады.
Ипотеканы ЖТСМ бойынша салыстыру қай ұсыныстың шын мәнінде арзан екенін көрсетеді. Жарнамадағы мөлшерлеме комиссияларды ескермейді: 15 жылға 32 млн ₸ қарыз 1% комиссиямен 19,5%-бен (Halyk Bank) ЖТСМ 21,61% береді, ал 2,5% + 12 000 ₸ комиссиямен 20%-бен (Нурбанк) — 22,66%. Мөлшерлемелер жарты пунктке ғана өзгеше, артық төлем — 2,6 млн ₸-ге. Банктерді таңдаңыз немесе өз шарттарыңызды енгізіңіз — калькулятор әр ұсыныстың төлемін, артық төлемін және ЖТСМ-ін есептейді.
Неліктен мөлшерлеме бойынша емес, ЖТСМ бойынша салыстыру керек
ЖТСМ қалай есептеледі
ЖТСМ — сыйақының жылдық тиімді мөлшерлемесі: қарыз берілген күнгі төлемдерді шегергендегі қарыз сомасы берілген күнге келтірілген барлық болашақ төлемдерге тең болатын мөлшерлеме. 19.04.2026 бастап ол ҚНРДА-ның № 44 қаулысы бойынша есептеледі:
- D − k = Σ Pi / (1 + ЖТСМ)^(ti / 365), мұнда D — қарыз, k — берілген күнгі комиссиялар мен сақтандыру, Pi — төлемдер, ti — берілген күннен бастап нақты күндер
- күндер айына 30 деп емес, күнтізбе бойынша саналады — бұл Excel-дегі XIRR функциясымен бірдей
- есепке сыйақы, беру мен қызмет көрсету комиссиялары, міндетті сақтандыру, кепілді бағалау кіреді; айыппұл мен өсімпұл кірмейді
- нәтиже жүздікке дейін дөңгелектенеді: 21,605% → 21,61%
Комиссия ма, мөлшерлеме ме: қайсысы қымбат
Halyk Bank таңдау ұсынады: қарызды ұйымдастыру үшін 1% комиссиямен 19,5% немесе комиссиясыз 22%. 32 млн ₸ пен 15 жылға комиссия берілген күні 320 000 ₸ болады, ал ЖТСМ 24,34%-ға қарсы 21,61% шығады. Бүкіл мерзімдегі артық төлем — 77,8 млн ₸-ге қарсы 67,4 млн ₸: комиссия шамамен 10,4 млн ₸ үнемдейді.
Бұл пайда кесте бойынша төлеп жүргенде ғана сақталады. Мерзімінен бұрын өтегенде комиссия қайтарылмайды, ал үнемделген сыйақы азаяды — ипотеканы 2–3 жылда жабуды жоспарласаңыз, калькулятордағы нұсқаларды қысқа мерзіммен салыстырыңыз.
Ипотека бойынша шекті ЖТСМ
- Қазір — ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша 25% (ҚНРДА № 84 және ҚРҰБ № 51 бірлескен қаулысы, 28.04.2026)
- 01.01.2027 бастап — қарыз кепіл құнының 70%-ынан аспаса 20%, асса 25%
- Кепілсіз тұтынушылық қарыздар — 46%-ға дейін, кепілді қарыздар — 35%-ға дейін
Калькуляторды қалай пайдалану керек
- Тұрғын үй құны мен бастапқы жарнаны көрсетіңіз — қарыз сомасы барлық ұсыныстарға ортақ
- Әр ұсыныста банкті таңдаңыз: мөлшерлеме мен комиссия банк бетінен қойылады — немесе өз шарттарыңызды енгізіңіз
- Банк талап етсе, сақтандыруды қосыңыз: борыш қалдығынан немесе тұрғын үй құнынан жылдық пайыз
- ЖТСМ-ді салыстырыңыз: жарнамадағы мөлшерлемесі жоғары болса да, ЖТСМ-і төмен ұсыныс арзанырақ
Ипотеканы салыстыру және ЖТСМ туралы жиі қойылатын сұрақтар
Ипотека бойынша ЖТСМ дегеніміз не, қарапайым тілмен?
Бұл несиенің жылдық пайызбен көрсетілген нақты бағасы. ЖТСМ-ге мөлшерлемеден бөлек беру мен қызмет көрсету комиссиялары, міндетті сақтандыру және кепілді бағалау кіреді. Банк ЖТСМ-ді шартта және жарнамада көрсетуге міндетті, сондықтан ұсыныстарды номиналды мөлшерлеме бойынша емес, ЖТСМ бойынша салыстыру керек.
Ипотека бойынша ЖТСМ қалай есептеледі?
Барлық төлемдердің күндері көрсетілген кестесі керек. ЖТСМ — берілген күнгі комиссияларды шегергендегі қарыз сомасы 365 күндік базамен нақты күндер бойынша дисконтталған барлық болашақ төлемдерге тең болатын мөлшерлеме (ҚНРДА № 44 қаулысы). Ол Excel-дегі XIRR функциясы сияқты іріктеу арқылы табылады және жүздікке дейін дөңгелектенеді. Осы беттегі калькулятор мұны өзі жасайды.
Қайсысы тиімді: комиссиямен ипотека ма, комиссиясыз ба?
Бүкіл мерзім бойы кесте бойынша төлесеңіз — көбіне комиссиямен. Halyk Bank-те 1% комиссия мөлшерлемені 22%-дан 19,5%-ға түсіреді: 32 млн ₸ пен 15 жылға ЖТСМ 24,34%-ға қарсы 21,61%, артық төлем шамамен 10,4 млн ₸-ге аз. Бірақ мерзімінен бұрын өтегенде комиссия қайтарылмайды, сондықтан ипотеканы бір-екі жылда жабуды жоспарласаңыз, пайда азаяды.
2026 жылы ипотека бойынша ең жоғары ЖТСМ қандай?
Ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша 25%. 2027 жылғы 1 қаңтардан бастап қарыз сомасы кепіл құнының 70%-ынан аспаса, шек 20%-ға төмендейді; қарыз 70%-дан көп болса, 25% қалады.
Неліктен калькулятордағы ЖТСМ банктікінен төмен?
Банк ЖТСМ-ге міндетті сақтандыру мен бағалауды өз тарифтерімен қосады, ал мөлшерлеме шарттарға байланысты болса, ең жоғарысын алады. Сақтандыруды енгізбесеңіз, калькулятор ЖТСМ-ді тек мөлшерлеме мен комиссиялардан есептейді — ол жарнамадағыдан төмен шығады. Банктің цифрына жақындау үшін «Сақтандыру, жылына %» өрісіне сақтандыруды қосыңыз.
Тақырып бойынша
Назар аударыңыз: банктердің шарттары әр пресетте көрсетілген күнгі сайттарынан алынған және өзгеруі мүмкін. Есептеу анықтамалық сипатта: нақты ЖТСМ-ді банк қол қойылғанға дейін шартта және төлем кестесінде көрсетуге міндетті.