Какую ипотеку одобрят при моей зарплате
Максимальная сумма ипотеки
11 250 853 ₸
Платёж до 200 000 ₸ в месяц на 20 лет
Квартира с вашим взносом — до16 250 853 ₸
Цену ограничивает доход: взнос + максимальная сумма займа.
- Порог платёжеспособности
- 50 851 ₸ ✓
- Предел всех платежей (50% дохода)
- 200 000 ₸
- Уже платите (с 10% по картам)
- 0 ₸
- Свободно под ипотеку в месяц
- 200 000 ₸
Как увеличить сумму
- Срок 25 лет даст до 11 365 813 ₸ — при высокой ставке прибавка небольшая.
- Созаёмщик: банк сложит доходы, и предел платежа вырастет.
Расчёт по Постановлению НБРК № 52: предел КДН 0,5 и порог платёжеспособности. Банк вправе быть строже; Отбасы банк до 31.12.2026 предел КДН не применяет.
Калькулятор «какую ипотеку одобрят» считает максимальную сумму ипотеки по правилам Национального банка: платежи по всем кредитам — не больше половины дохода, а сам доход — не ниже прожиточного минимума с учётом детей. При доходе 400 000 ₸ на руки и без других кредитов это платёж до 200 000 ₸ в месяц — под 21% на 20 лет банк может дать около 11,25 млн ₸.
Как банк решает, сколько дать
Два обязательных фильтра
- Платёжеспособность. Доход должен быть не меньше прожиточного минимума плюс половина минимума на каждого несовершеннолетнего члена семьи. В 2026 году прожиточный минимум — 50 851 ₸: без детей порог 50 851 ₸, с одним ребёнком — 76 277 ₸, с двумя — 101 702 ₸. Ниже порога банк откажет при любой сумме.
- Долговая нагрузка (КДН). Платежи по всем кредитам вместе с новым — не больше 50% дохода. По кредитной карте в расчёт идёт 10% использованного лимита, по новому займу с дифференцированным графиком — средний платёж за весь срок.
Формула расчёта
- Максимальный платёж = 0,5 × доход − платежи по кредитам − 10% долга по кредитным картам
- Сумма займа = платёж × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r, где r — ставка ÷ 12, n — срок в месяцах
- Цена квартиры = сумма займа + взнос, но не больше взнос ÷ 20%
Доход — средний за последние 6 месяцев, официальный — за вычетом ОПВ и ИПН. Нормы — Постановление Правления Национального банка № 52 от 25.08.2025 в редакции от 31.07.2026. Взнос 20% — не норма, а требование большинства банков.
Пример расчёта
Доход 400 000 ₸ на руки, автокредит 50 000 ₸ в месяц, долг по кредитке 200 000 ₸, один ребёнок. Порог платёжеспособности 76 277 ₸ пройден. Предел платежей — 200 000 ₸, из них уже заняты 50 000 ₸ и 20 000 ₸ (10% долга по карте). На ипотеку остаётся 130 000 ₸ в месяц — под 21% на 20 лет это 7,31 млн ₸.
Если до заявки погасить кредитку, свободный платёж вырастет до 150 000 ₸, а сумма — до 8,44 млн ₸. Срок 25 лет вместо 20 при той же ставке добавит лишь 75 тыс. ₸: при ставке около 20% платёж почти целиком уходит на проценты, и удлинение срока его почти не снижает.
Как увеличить сумму ипотеки
- ✓ Погасите долг по кредитной карте — в КДН идёт 10% использованного лимита, а неиспользованная карта не мешает
- ✓ Закройте мелкие кредиты и рассрочки — при ставке 21% на 20 лет каждые 10 000 ₸ платежа отнимают около 560 000 ₸ займа
- ✓ Привлеките созаёмщика — банк сложит доходы
- ✓ Увеличьте взнос — займ нужен меньше, а цена квартиры не упрётся в требование банка о 20%
- ✓ Посмотрите льготные программы: «7-20-25» под 7% и жилищные займы Отбасы банка дают ту же сумму при меньшем платеже
Платёж по выбранной квартире покажет калькулятор ипотеки, сколько денег понадобится в день сделки — калькулятор расходов на покупку квартиры, текущую нагрузку — калькулятор КДН.
Что калькулятор не учитывает
- Отбасы банк: до 31 декабря 2026 года предел КДН к займам системы жилстройсбережений не применяется — банк решает по своим правилам.
- Политика банка: банк вправе отказать или дать меньше — по кредитной истории, стажу, скорингу. Нормы Нацбанка задают только верхнюю границу.
- Подтверждение дохода: поступления должны быть хотя бы в 2 месяцах из последних 6; неофициальный доход банк может учесть по выпискам, но не обязан.
- Азартные игры: если банк видит признаки вовлечения в игорный бизнес, предел КДН для заёмщика вдвое ниже — 25%.
- Коэффициент «долг к доходу» (КДД): сейчас банки считают его только для мониторинга. Предел «8 годовых доходов» с 2027 года — пока проект Нацбанка, не утверждён.
Частые вопросы
Какую ипотеку одобрят при зарплате 300 000 тенге?
Если 300 000 ₸ — доход после ОПВ и ИПН и других кредитов нет, платёж по ипотеке может достигать 150 000 ₸ в месяц. Под 21% годовых на 20 лет это около 8,44 млн ₸ займа. Каждый текущий кредит уменьшает эту сумму: 10 000 ₸ платежа — минус примерно 560 000 ₸ займа.
Сколько нужно зарабатывать, чтобы одобрили ипотеку?
Условий два. Доход — не ниже прожиточного минимума с учётом детей: в 2026 году от 50 851 ₸ без детей. И платёж по ипотеке вместе с другими кредитами — не больше половины дохода. Значит, для платежа 200 000 ₸ нужен доход от 400 000 ₸ на руки без других долгов.
Какой доход банк учитывает при расчёте КДН?
Средний за последние 6 месяцев. Официальная зарплата берётся за вычетом обязательных пенсионных взносов и ИПН — это почти сумма на руки. Доход должен поступать хотя бы в 2 месяцах из 6.
Влияет ли кредитная карта на одобрение ипотеки?
Да, но только использованная её часть: в КДН идёт 10% долга по карте. Долг 300 000 ₸ — это 30 000 ₸ «платежа» в месяц и около 1,7 млн ₸ ипотеки при ставке 21% на 20 лет. Карта с нулевым долгом на расчёт не влияет.
Действует ли ограничение КДН в Отбасы банке?
До 31 декабря 2026 года — нет: предел КДН 0,5 не применяется к займам системы жилищных строительных сбережений, их только мониторят. Собственные требования Отбасы банка к доходу при этом остаются.
Калькуляторы и статьи по теме
Обратите внимание: калькулятор показывает верхнюю границу по нормам Национального банка на 17.10.2026. Банк вправе одобрить меньшую сумму или отказать по своим правилам. Ставку, срок и требования к взносу уточняйте в банке.